Une agence immobilière facture 3 à 8 % TTC du prix de vente. L’Autorité de la concurrence a relevé 5,78 % en moyenne nationale, près de deux points au-dessus du reste de l’Union européenne.
Ce taux ne tient pas d’un bout à l’autre du marché : il descend à mesure que le prix monte, parce que vendre un bien à 600 000 € ne demande pas trois fois plus de visites qu’un bien à 200 000 €.
| Prix de vente du bien | Taux courant TTC | Commission correspondante |
|---|---|---|
| moins de 100 000 € | 7 à 10 %, ou un forfait | 4 000 à 8 000 € |
| 100 000 à 200 000 € | 5 à 7 % | 6 000 à 13 000 € |
| 200 000 à 400 000 € | 4 à 6 % | 9 000 à 22 000 € |
| 400 000 à 700 000 € | 3 à 5 % | 14 000 à 33 000 € |
| au-delà de 700 000 € | 2 à 4 % | 16 000 € et plus |
Sous 100 000 €, presque toutes les enseignes appliquent un montant plancher : le dossier coûte le même travail qu’un autre, et le pourcentage ne le paie plus.
Les tranches d’un barème ne se cumulent pas toujours
Un mot du barème fait varier la facture de plusieurs milliers d’euros.
Une agence affiche 7 % jusqu’à 100 000 €, 5 % de 100 000 à 200 000 €, puis 4 % au-delà. Sur un appartement vendu 300 000 €, deux lectures s’affrontent.
Barème cumulatif, tranche après tranche comme l’impôt sur le revenu : 7 000 + 5 000 + 4 000, soit 16 000 €. Barème non cumulatif, le taux atteint s’appliquant à la totalité du prix : 4 % de 300 000 €, soit 12 000 €.
Entre les deux lectures, 4 000 € d’écart, pour le même bien et le même barème affiché.
Le professionnel doit préciser lequel des deux il pratique, « de manière très apparente et intelligible ». Beaucoup alignent des taux sans le dire. La question se pose avant la signature, pas au décompte.
Les honoraires sont libres, mais le barème est un plafond affiché
Aucun texte ne fixe le prix d’une transaction immobilière. Chaque agence pose le sien, librement.
Elle doit en revanche le publier, toutes taxes comprises, prestation par prestation, en indiquant qui paie chacune. Les fourchettes sont interdites : un tarif, pas une plage. Le barème s’affiche à l’intérieur du local, en vitrine au même format que les annonces et lisible depuis le trottoir, puis sur le site de l’agence en deux clics au maximum. Toute annonce en ligne doit porter un lien vers cette page. Un manquement expose à 3 000 € d’amende administrative, 15 000 € pour une société.
Ces prix sont, dans les termes du texte, les prix maximums pratiqués. Le texte prévoit expressément que l’agent module à la baisse pendant la négociation. Le chiffre lu en vitrine est un plafond, pas un tarif, et la fiche de la DGCCRF sur l’agent immobilier le dit sans détour.
Charge vendeur ou charge acquéreur : le fisc, lui, fait la différence
La mention figure sur toutes les annonces et sème une confusion tenace. Elle ne désigne pas celui qui perd de l’argent : la commission sort du même prix, quel que soit le nom inscrit sur la ligne. Un bien affiché 250 000 € honoraires inclus laisse 238 000 € au vendeur dans les deux cas.
Elle déplace une ligne fiscale, et celle-là se chiffre. Honoraires à la charge de l’acquéreur, ils sortent de l’assiette des droits de mutation ; à la charge du vendeur, ils font partie du prix et se taxent avec lui. Sur ces 250 000 €, avec 12 000 € de commission, l’écart approche 700 € pour l’acheteur. La question se pose avant l’offre, et la réponse se cumule aux autres leviers sur les frais de notaire.
Ce que la commission coûte, et ce qu'elle change aux droits de mutation
Ce que la commission paie, et ce qu’elle ne paie pas
Le pourcentage couvre l’estimation, le reportage photographique, la diffusion sur les portails, la conduite des visites, le tri des candidats et la vérification de leur financement, puis le montage du dossier jusqu’à la signature chez le notaire.
S’y ajoute une responsabilité que le vendeur achète sans le savoir : l’agent répond des mentions de l’acte qu’il fait signer, et doit vérifier titre de propriété, surface, servitudes et présence effective des diagnostics.
Ce qu’elle ne couvre pas se paie à côté. Les diagnostics obligatoires restent à la charge du vendeur, 300 à 800 € selon l’âge du logement et le nombre de lignes à produire. En copropriété, l’état daté du syndic vient s’ajouter.
Une mission remplie à moitié se paie à moitié : quand l’agence n’a mené qu’une partie des diligences prévues, la commission due descend sous le montant inscrit au mandat.
Le mandat exclusif se négocie mieux que le mandat simple
Une agence qui sait qu’elle sera payée baisse son taux. En mandat simple, elle travaille contre trois concurrentes et le vendeur lui-même : une vente sur plusieurs ne lui rapportera rien. En exclusivité, le risque disparaît. Un point se récupère souvent là, parfois davantage, et c’est le seul endroit du dossier où le vendeur a quelque chose à vendre.
L’exclusivité s’accompagne de garde-fous, à condition de les lire. La clause s’écrit en caractères très apparents. Passé trois mois, chacune des parties peut dénoncer le mandat à tout moment, avec quinze jours de préavis, par lettre recommandée. La clause pénale, quand il y en a une, ne peut jamais dépasser les honoraires prévus, mais elle joue jusqu’à vingt-quatre mois après la fin du mandat si le vendeur traite directement avec un acheteur que l’agence lui avait présenté.
Le mandat nomme aussi les moyens employés pour diffuser les annonces, l’engagement le plus facile à opposer ensuite. Le détail des trois types de mandat est publié par l’administration.
Où faire baisser les frais d’agence
Négocier avant de signer le mandat. Après, le taux est contractuel et rien ne se discute plus. Avant, il n’est qu’un plafond modulable.
Demander un forfait au-delà de 400 000 €. Le pourcentage y rémunère un travail qui n’a pas augmenté avec le prix. Un montant fixe se défend.
Raisonner en net vendeur. C’est la seule ligne qui vous concerne : deux taux identiques aboutissent à des chiffres différents selon la base de calcul retenue.
Ne rien verser avant l’acte authentique. Aucune somme ne peut être exigée tant que la vente n’est pas signée devant notaire. Le bon de visite ne vaut pas mandat : il prouve qu’une visite a eu lieu, n’ouvre droit à aucune commission, et la mention qui laisse croire le contraire n’a pas de valeur juridique.
Vérifier la carte professionnelle. Sans carte de transaction délivrée par la chambre de commerce, valable trois ans, pas de droit à commission. Son numéro figure sur le mandat et sur l’affiche du local.
