Sur un achat dans l’ancien, comptez 7 à 8 % du prix de vente. Dans le neuf, 2 à 3 %. Pour un appartement à 200 000 €, la différence entre les deux régimes atteint 10 000 €.
Le nom est trompeur, et c’est la seule chose qu’il faut retenir : la plus grande partie de cette somme ne va pas au notaire. Elle va au Trésor public.
| Ce qui compose les frais | Part sur un achat ancien à 200 000 € | Qui l’encaisse |
|---|---|---|
| Droits de mutation | environ 11 600 € | le département et la commune |
| Émoluments du notaire | environ 2 100 € | le notaire |
| TVA sur les émoluments | environ 420 € | l’État |
| Débours et formalités | 800 à 1 400 € | des tiers, avancés par l’étude |
| Total | environ 15 000 € |
Le notaire conserve donc à peu près 14 % de ce qu’il vous facture. Le reste transite par son compte.
Les droits de mutation, la vraie dépense
Ils s’élèvent à 5,80 % du prix dans la quasi-totalité des départements. Une poignée d’entre eux applique un taux un peu plus bas. Ce taux se décompose entre une part départementale, une part communale et un prélèvement pour frais d’assiette au profit de l’État.
Ils ne se négocient pas. Ils sont dus le jour de la signature.
C’est aussi ce qui explique l’écart avec le neuf : un logement vendu pour la première fois relève de la TVA immobilière et échappe à ces droits, qui tombent alors à 0,715 %.
Les émoluments, la seule ligne qui rémunère l’étude
Ils suivent un barème national. Il est identique chez tous les notaires de France, calculé par tranches dégressives sur le prix du bien, si bien que plus le bien est cher, plus le pourcentage marginal baisse.
Sur 200 000 €, ils représentent un peu plus de 1 % du prix. Sur 800 000 €, moins de 0,8 %.
Ce barème autorise une remise, et presque personne ne la demande. Au-delà de 100 000 €, le notaire peut consentir jusqu’à 20 % de réduction sur la part des émoluments qui dépasse ce seuil. Il n’y est pas obligé, mais s’il l’accorde à un client il doit l’accorder à tous, ce qui rend la demande légitime et sans risque. Sur un achat à 400 000 €, l’économie approche 500 €.
Les débours, et pourquoi le décompte final est plus bas
Ce sont les sommes que l’étude avance pour votre compte : document d’urbanisme, état hypothécaire, géomètre, cadastre, publication de l’acte, salaire du conservateur.
Le notaire les provisionne largement à la signature, parce qu’il ne peut pas être à découvert. Il vous restitue le solde une fois toutes les factures reçues, en général dans les six mois. Un remboursement de 200 à 600 € est habituel. Beaucoup d’acheteurs l’ont oublié quand il arrive.
Ce qui change le montant
Le régime du bien. Ancien contre neuf. C’est le facteur numéro un, avec un rapport de un à trois.
Le mobilier déduit. Une cuisine équipée, des meubles de salle de bains ou une véranda démontable peuvent être sortis du prix immobilier et listés à part. Les droits de mutation ne portent alors pas dessus. Sur 8 000 € de mobilier, l’économie tourne autour de 600 €. La liste doit être détaillée, chiffrée et justifiable par des factures : un forfait rond de 10 % du prix se fait redresser.
Le prêt. Si vous empruntez avec une garantie hypothécaire, il y a un second acte, donc de nouveaux frais. Une caution bancaire, elle, ne passe pas chez le notaire.
Le nombre de vendeurs et d’acquéreurs, qui alourdit les formalités sans changer le barème.
Où l’on peut payer moins
Demander la remise sur les émoluments au-delà de 100 000 €, par écrit, avant la signature du compromis. C’est le levier le plus simple et il ne coûte qu’une question.
Sortir le mobilier du prix, avec des factures à l’appui.
Choisir un notaire unique. Quand vendeur et acheteur en prennent chacun un, le barème n’augmente pas : les deux se partagent les mêmes émoluments. Prendre le sien ne coûte donc rien de plus, contrairement à ce qu’on entend, et cela vaut la peine d’avoir quelqu’un qui défend votre lecture du dossier.
Vérifier le taux du département. Une poignée d’entre eux appliquent encore le taux réduit, et cela se voit sur la facture.
Questions fréquentes
Les frais de notaire s’ajoutent-ils au prêt ? Les banques financent rarement ces frais et demandent qu’ils soient couverts par l’apport. C’est la première raison pour laquelle un dossier bute, et il vaut mieux le savoir avant de faire une offre.
Peut-on les payer plus tard ? Non. Ils sont exigibles en totalité le jour de la signature de l’acte authentique, par virement reçu à l’avance sur le compte de l’étude.
